“认房不认贷”，要来了

近日住房城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流。

住建部主管的《中国建设报》发布的这则消息引发关注。

倪虹强调，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款 " 认房不用认贷 " 等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

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这是 7 月 24 日中央政治局会议提出 " 适时调整优化房地产政策 " 之后，住建部的最新表态。58 安居客房产研究院院长张波对此表示，这在政策的推进方向上给出了具体的指引，重点在首套房的首付比例和利率，以及此前市场呼声较高的对于 " 认房又认贷 " 的调整。

降低首套房首付比例和贷款利率

对于降低购买首套住房首付比例和贷款利率的表述，易居研究院研究总监严跃进认为，其含义在于还有很多城市没有把首付比例降低到 20%，且利率依然高于 4.0%，所以预计在 8 月上旬前会有一波降首付和降利率操作。

从首付比例看，上海易居房地产研究院 6 月 26 日发布的报告显示，全国 20 个重点城市首套房首付比例平均值为 24%。其中北京和上海的首套房首付比例是最高的，为 35%；广州、深圳、苏州、杭州和三亚等的首付比例也比较高。

从房贷利率看，贝壳研究院监测显示，7 月百城首套主流房贷利率平均为 3.90%，二套主流房贷利率平均为 4.81%，均较上月下降 10 个基点。其中，一线城市首二套房贷利率分别为 4.50%、5.03%，二线城市首二套房贷利率分别为 3.88%、4.81%，三四线城市首二套房贷利率分别为 3.88%、4.80%。

" 目前多个一二线城市首套房首付比例在 30% 甚至更高，部分城市首套房贷利率仍高于 5 年期以上 LPR。" 中指研究院市场研究总监陈文静也表示，短期来看，一二线城市或进一步降低首套房首付比例和房贷利率，首套房首付比例仍执行 30% 的二线城市或逐步降至 20% 下限。

值得关注的是，随着新增房贷利率的不断下调，降低存量房贷利率也呼声再起。7 月 14 日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在 2023 年上半年金融统计数据情况新闻发布会上表示：" 按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。"

" 认房不用认贷 " 或有更大影响

个人住房贷款 " 认房不用认贷 " 的表述则被认为有更大的新意，也是最受关注的部分。业内分析认为，这能够非常明显降低改善型住房需求的首付和利率成本。

陈文静解释称，" 认房又认贷 " 一般指有过购房贷款记录，再购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套，而二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于首套房，阻碍了改善住房需求进入市场。

" 从各地实际操作看，尤其以一线城市为例，在这个领域政策过紧，也导致了二套房认购成本过高。" 严跃进认为，该表述对于一线城市影响是最大的，在相关领域或许会有持续宽松的政策变化。

严跃进以北京为例解释称，当前的 " 认房又认贷 " 政策，导致很多购房者在换房过程中，首付比例高达 80%、房贷利率高达 5.25%。但若改为 " 认房不用认贷 "，则首付比例可以调整为 35%、房贷利率可以降至 4.75%。

陈文静预计，短期二线城市或率先调整优化，一线城市亦存在空间。值得关注的是，武汉、青岛等城市当前仅二环内或个别主城区限购，非限购区域首套首付已降至 20%，限购区的认房认贷政策优化影响或有限。

另外，在支持改善需求方面，住建部还提到了 " 改善性住房换购税费减免 "。

" 这主要还是应理解为免个税的政策。总体上看，降低交易税费，如通过降低个人所得税、契税、增值税、中介费用等降低购房成本，也有利于修复置业预期。" 严跃进认为。陈文静也表示，预计后续针对换房需求的政策支持将进一步加大。

各地优化政策节奏或将加快

24 日召开的中央政治局会议在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，住建部本次表态中提及的措施比较明确，即降低住房消费门槛、成本，能够改善预期并释放需求。降利率、降首付、降税收适应了多数城市进入住房改善时期的供求关系新形势，有的放矢地支持改善型需求。

" 考虑到热点城市刚需集中，换房需求开始主导，此次政策降低成本和门槛会有效果，但具体的效果还要看后续各地推进落实的情况，要看金融财税部门后续的政策实施。" 李宇嘉说。

" 对热点城市来说，核心问题是能让真正的改善需求得到相匹配的政策支持。" 张波预计，下半年房地产政策持续宽松的趋势不变，尤其一二线热点城市在认房认贷、首付比例、税费减免等方向的政策会加快出台。

" 整体来看，主管部门的发声不仅有助于提振市场信心，同时也为各地加快落实优化政策打响了发令枪。预计各地优化政策的节奏将进一步加快，特别是二线城市政策优化或已在路上。" 陈文静认为。

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